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| “金九銀十”漸失風向標意義 樓市步入新常態 |
| 瀏覽次數：48544次 更新時間：2015-03-24 11:22:18 |
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“金九銀十”漸失風向標意義 樓市步入新常態 文章出處：晶圖港裝飾 作者：張順 “金九銀十”素有“樓市風向標”之稱，今年的這一節點，恰好迎來限購、限貸雙雙松綁，但從全國的樓市成交情況看，市場反映并不熱烈，觀望情緒依舊濃厚。據易居房地產研究院發布的報告顯示：9月份，所監測的30個典型城市新建商品住宅成交面積為1477萬平方米，盡管環比錄得7.7%的增長，為連續三個月環比正增長，且創下年內新高，但同比減少了16.9%，不僅弱于去年，還弱于2012年。限購松綁，并未如期解救樓市低迷之勢，樓市金九市成色不足。房貸松綁后的第一個黃金周，市場也未交出滿意答卷。2014年國慶黃金周期間（10月1-7日），中指院監測的20個主要一二線城市累計成交面積同比下降9.7%，顯然購房者暫時未買房貸新政的“賬”。 購房者不僅不買政策的“賬”，也不買開發商的“賬”。受庫存偏高，市場競爭激烈的影響，多數房企采取積極銷售策略：一是部分資金充裕的房企利用樓市低迷期積極進行戰略調整，二是部分資金鏈緊繃的開發商急于回籠資金，于是降價跑量成為市場主旋律。新近公布的9月百城房價指數已錄得五連跌，并且跌幅進一步擴大。在政策松綁、價格松動日發明顯之際，傳統的銷售旺季“金九銀十”，并沒有給低迷的房地產市場帶來“驚喜”。原因何在？ 樓市步入新常態 “金九銀十”行情不再 “新常態”已成當前最熱的經濟關鍵詞，何謂“新常態”？從字面上看，就是不同以往的、相對穩定的狀態。中國經濟進入新常態的特征是，增長速度換擋期、結構調整陣痛期、前期刺激政策消化期“三期”疊加，各種矛盾和問題相互交織。作為國民經濟重要組成部分的房地產，也正處于這“三期”疊加的特殊時期：行業發展從“黃金時代”步入“白銀時代”； 前些年全國房價總體性普漲的局面已走向分化；房地產企業處于結構調整的陣痛期，遭遇市場優勝劣汰；房地產投資、開工量、交易量及房價增速均將進入平緩的“新常態”。以前 “挖坑就能賣房”、“是個開發商就能賺錢”的粗放式發展方式已經一去不復返，與之相隨的是購房者的心態也回歸理性，無論任何政策刺激或價格促銷，“買房猶如買白菜”的瘋狂將難以再現。究其原因，主要源于以下幾個方面：一是，如今市場已由供不應求轉為供大于求；二是，居民對房價大幅上漲的預期已經發生改變，房地產已不再具備投資屬性；三、未來房地產稅的開征，將增加房產的持有成本，房地產已不再是人們實現資產保值增值的首選投資標的。 無論是從宏觀背景還是行業發展空間，乃至購房者心理預期的變化，都決定了“金九銀十”僅是一個銷售節點而已，市場難以再現井噴行情，對指望借助天時沖刺一把業績的房企而言，恐怕要醒一醒了。 挪開“限”字決 樓市未必就反彈 到目前為止，全國46個限購城市中，除北京、上海、廣州、深圳、三亞五地外，其余城市均已取消限購，但事實證明這一政策放松的刺激力度較為有限，很多城市的成交量并沒有顯著增長。但央行及銀監會對房貸的松綁力度超出了預期，9月30日央行、銀監會聯合發布的《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》對二套房的認定標準由過去的“認房又認貸”松綁為“貸清不認房”。如果仔細分析文件，某種意義上講是取消了限貸令。通知明確：在已取消或未實施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房并已結清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業金融機構應根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。除上述幾個未放開限購的城市外，這條的實質是：把“三套停貸政策”取消了。用大白話說就是，只要你目前沒有房貸在身，不管你擁有多少套房子，只要覺得你信用夠好，你就能以較低的首付和利率獲得房貸。此外，“通知”中關于“銀行業金融機構可根據當地城鎮化發展規劃，向符合政策條件的非本地居民發放住房貸款”的表述，較為委婉地將2010年4月“國十條”中有關“對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款”的規定打破了。簡言而言，新政對外地人的限貸令也有條件地取消了。 “房貸新政”落地有利于改善型需求釋放，刺激樓市交易量的復蘇，并對房價止跌企穩形成支撐。筆者預計，房貸放松之后市場的反映程度應該比限購放松要大一點。但是中國多數城市房屋庫存量偏高，房地產預期收益在下降，加之房產稅開征的預期導致社會資金正撤離樓市。取消限購限貸，無法從根本上提振房地產市場，更不會使得房地產市場出現強勢反彈。政策松綁對于樓市成交、“去庫存”的實際效果，仍有待觀察，市場各方對于“限”字決的“撤離”不應過于樂觀。政策持續放松有可能刺激樓市微弱復蘇，但很難帶動房地產走出趨勢性放緩的下行通道，房價還將持續調整一段時間。 “限”字決撤離 長效機制應及時補位 我們長期以來，行政之手的力量過于強大，迷戀“限”字令：房地產非理性發展、房價飛漲，限購、限貸應時而生，短期內效果似乎立竿見影，長遠看則是對市場秩序的破壞。可以預期的是，隨著經濟體制改革不斷深化，市場配置資源的決定性作用將日益顯現，“限”字決將逐步退出歷史舞臺。限購、限貸政策的取消，說明樓市融入中國經濟新常態的步伐是大勢所趨。筆者認為，中國樓市在步入新常態之際，恰是由行政調控切換至市場調控的良機。這需要完善財稅、信貸等經濟和法律手段，同時也應在完善住房和住房用地供應體系、房地產稅收制度、住房金融制度乃至投融資體制等方面推出具體措施。樓市自發調整期，為長效機制的建立贏得了以“以空間換時間”的機會。當前除推進房地產稅立法、不動產統一登記、房地產信息聯網，為房產稅開征做準備外，更多的長效機制也需要不斷完善，及時補位。 樓市仍處在深度調整的過程中，中國依賴房地產強拉經濟的時代也漸行漸遠。不要寄希望于貨幣政策大放水，也不要奢望有大力度的救市措施出臺。對于房企而言，要突圍破局，應積極主動地去庫存，盡可能快速回籠資金，優化現金流，充實資金鏈。要明白，房地產的黃金時代已經一去不復返了，理性的應對之道應該是“謹拿地，快賣樓”，假如跟不上這種趨勢，市場分化調整的步伐或將加快，一招不慎，規模再大的企業也可能在市場的大洗牌中倒下。 房企，不要迷戀今年“金九銀十”，也不要迷戀來年的“金三銀四”。“新常態”下，房企應多一分淡定，苦練內功，扎實做好產品與服務，以過硬的產品和優質服務來贏得市場認同。 向您推薦免費訂閱最火微信公眾號長按以下《 晶圖港裝飾 》復制后搜索或直接關注添加公司微信平臺號碼：jtgzs13071192819,每日精彩資訊，作品速遞。 北京酒吧裝修設計、北京KTV裝修設計、北京娛樂會所裝修設計、北京歌舞廳裝修設計、北京夜總會裝修設計、北京洗浴中心裝修設計、北京網絡會所裝修設計、北京文化會所裝修設計、北京保齡球館裝修設計、北京spa會所裝修設計、北京小劇場歌舞廳裝修設計、北京健身房裝修設計、電玩城裝修、臺球廳餐廳裝修。北京辦公裝修設計、北京餐飲裝修設計、北京娛樂裝修設計、北京展示裝修設計、北京商業裝修設計。北京星級酒店裝修設計、北京快捷酒店裝修設計、北京賓館裝修設計、北京飯店裝修設計、北京中西式餐廳裝修設計、北京咖啡廳、咖啡館裝修設計、北京茶社裝修設計。http://www.caref.cn 我們的設計：總有一款適合; 我們的施工：不給您添麻煩; 我們的價格：不是最低的，但是追求最合理的; 我們的服務：不是最好的，但是最及時的。 聯系人：張順 13071192819 座機01063334160 01056142218 北京市豐臺太平橋路華源新第14號樓1605室。（地鐵六里橋東站C出口，公交車到六橋南站）
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